28.10.2020 – Immobiliengeschäfte unkompliziert abwickeln – Grundschuldbrief kann neue Kreditaufnahme vereinfachen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, setzt sich unweigerlich mit der Finanzierung auseinander. Wenn der Käufer ein Darlehen aufnimmt, muss dieses über Grundpfandrechte gesichert sein. Ein gängiges Grundpfandrecht ist die Grundschuld. Was hat es mit ihr auf sich und wozu benötigen zukünftige Eigentümer einen Grundschuldbrief?

 

Grundschuld: Sicherung mit oder ohne Brief

Eine Grundschuld sichert ein von einem Kreditnehmer aufgenommenes Darlehen ab und wird mithilfe eines Notars bestellt. Dieser begleitet den Schuldner dabei, einen Immobilienkaufvertrag über das Grundbuchamt abzuwickeln. Beispielsweise erfragt und dokumentiert er, wie sich der künftige Eigentümer die Grundbuchbestellung vorstellt und berät dahingehend.

Die Grundschuld existiert in zwei Formen. Eine Variante ist die Buchgrundschuld, die lediglich im Grundbuch eingetragen ist. Wenn im Grundbuch eine „Grundschuld ohne Brief“ genannt wird, handelt es sich um eine Buchgrundschuld. Daneben gibt es die Briefgrundschuld, die über das Grundbuch hinaus in einem Wertpapier verbrieft ist; sie fungiert also als Urkunde und Wertpapier zugleich. Ist im Grundbuch von einer „Grundschuld“ ohne Zusatz die Rede, ist eine Briefgrundschuld gemeint.

Für beide fallen Kosten an, sowohl für die Bestellung als auch für die Eintragung. Damit bei einer Briefgrundschuld der Brief erteilt wird, erhebt das Grundbuchamt eine zusätzliche Gebühr.

 

Briefgrundschuld einfach übertragen

Auch wenn eine Briefgrundschuld zunächst mehr kostet, kann sie sich im weiteren Verlauf auszahlen. Denn mit ihr ist der Käufer sehr flexibel. Will er beispielsweise einen neuen Kredit aufnehmen und die Grundschuld somit auf einen anderen Gläubiger übertragen, etwa eine andere Bank, kann er den Grundschuldbrief kostenfrei an diesen übergeben. Die Briefgrundschuld kann privatschriftlich oder in notariell beglaubigter Form abgetreten werden.

Dagegen kann eine Buchgrundschuld nur durch Einigung und Grundbucheintrag übertragen werden. Auch alles andere, das geändert werden soll, muss bei einer Grundschuld ohne Brief einzeln und kostenpflichtig im Grundbuch eingetragen werden.

 

Kredite getilgt? Käufer muss Brief erhalten

Bis die Darlehen einer Immobilie komplett abbezahlt sind, verbleibt der Grundschuldbrief in der Regel bei der Bank. Anschließend sendet sie den Brief meist direkt an den Kreditnehmer. Nun kann sich der Immobilienkäufer eine Löschungsbewilligung der Bank ausstellen lassen. Mit dieser beantragt er wiederum mithilfe eines Notars die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Die Löschung hinterlässt einen „sauberen“ Grundbucheintrag: Sie ist etwa dann sinnvoll, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte.

 

Grundschuldbrief immer gut verwahren

Zur Löschung der Briefgrundschuld ist es zwingend erforderlich, den Originalbrief vorzulegen. Schließlich könnte es sein, dass ein Dritter die Grundschuld erworben hat und möglicherweise Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer geltend macht. Deshalb gilt: Sobald der Kredit getilgt worden ist, hat der Eigentümer bei einem mit einer Briefgrundschuld gesicherten Darlehen unbedingt darauf zu achten, dass er das Original des Grundschuldbriefs und die Löschungsbewilligung von der Bank erhält. Der Brief muss äußerst sorgfältig aufbewahrt werden.

 

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter notar.de den richtigen Ansprechpartner. Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer Berlin unter ratgeber-notar.de.

 

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23.09.2020 – Güterrecht andernorts Deutscher Ehevertrag trotz ausländischem Erstwohnsitz?

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Heutzutage ist es für deutsche Paare nicht ungewöhnlich, kurz oder auch länger gemeinsam im Ausland zu leben. Wenn sie in dieser Zeit heiraten bzw. ihre Partnerschaft eintragen lassen möchten, sollten sie Folgendes wissen: Seitdem die Europäische Güterrechtsverordnung im Januar 2019 in Kraft getreten ist, richtet sich das eheliche Güterrecht in 18 EU-Staaten nach dem Ort des ständigen Aufenthalts. Somit kann hinsichtlich der ehelichen Vermögensverteilung ausländisches Recht zur Anwendung kommen und nicht etwa das hierzulande geltende eheliche Güterrecht der Zugewinngemeinschaft. Wie können Heiratswillige dennoch sicherstellen, dass ihr Hab und Gut nach deutschem Recht behandelt wird?

 

Mit einer Rechtswahl ausländisches Recht umgehen

Wohnen und arbeiten die künftigen Gatten beispielsweise beide in Paris, regelt sich ihr eheliches Güterrecht nach dem französischen Gesetz. Selbst wenn sie nur vorübergehend in Frankreich leben, währenddessen dort oder auch hierzulande heiraten und nach einiger Zeit wieder nach Deutschland zurückkehren, gilt weiterhin das ausländische Güterrecht. Es sei denn, die Eheleute treffen vor oder während der Ehe eine sogenannte Rechtswahl. Hierbei bestimmen sie durch eine gemeinsame Erklärung, dass für ihre Ehe nicht das Recht des Wohnsitzstaates, sondern deutsches Recht umfassend angewandt werden soll.

 

Deutscher Ehevertrag kann auch im Ausland gelten

Eine Rechtswahl ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Ehegatten individuell vereinbaren möchten, wie ihr Vermögen in der Ehe oder auch bei einer Scheidung verteilt wird. Mit einem Ehevertrag nach deutschem Recht können beide Partner unter anderem festlegen, dass der Zugewinnausgleich angepasst wird, wenn sie sich scheiden lassen. Dabei müssen auch etwaige Formvorschriften des Staates beachtet werden, in dem die Verheirateten wohnen. Deshalb muss ein Notar diesen Vertrag, wie immer erforderlich, beurkunden.

 

Rechtswahl ein relevanter Kostenpunkt

Ob eine Rechtswahl überhaupt erforderlich ist, sollte mit der Notarin oder dem Notar des Vertrauens eingehend besprochen werden. Denn eine solche förmliche Vereinbarung zu treffen, kann mehr kosten als vielleicht vermutet. Wird die Rechtswahl etwa zusammen mit einem Ehevertrag beurkundet, erhöht sich der Urkundenwert, den der Notar seiner Kostenrechnung zugrunde legt, um 30 Prozent. Die gesetzlichen notariellen Beurkundungskosten wiederum hängen davon ab, wie hoch das Vermögen der Eheleute ist.

 

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26.08.2020 – Trans- und postmortale Generalvollmachten – Geschäfte über den Tod hinaus abwickeln lassen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Vorsorgevollmachten in der Form von Generalvollmachten sind vielen Menschen bekannt. Sie sind für Zeiten bestimmt, in denen ein Vollmachtgeber keine eigenen Entscheidungen mehr treffen kann. Doch nur wenige wissen: Als Vorsorgeinstrumente können sie auch über den Tod hinaus erteilt werden und sind weiterhin wirksam, wenn der Vollmachtgeber verstorben ist. Der Bevollmächtigte, ob enger Nachkomme oder anderweitig Vertrauter, bleibt somit im Sinne des Verstorbenen handlungsfähig. Bedeutend ist dies vor allem bei Immobiliengeschäften oder Bankangelegenheiten.

 

Geschäfte abwickeln ohne Erbschein

Sogenannte transmortale Generalvollmachten gelten sowohl vor als auch nach dem Ableben einer Person. Postmortale Vollmachten wiederum sind erst nach dem Tod gültig. Bevollmächtigte können Geschäfte im Namen des Verstorbenen abwickeln und sind damit auch ohne Erbschein handlungsfähig. Dies ist etwa dann wesentlich, wenn der Bevollmächtigte kein Erbe des Toten ist. Er kann über den Nachlass verfügen, muss sich aber an die Anweisungen halten, die der Erblasser ihm im Rahmen der Bevollmächtigung erteilt hat. Je nachdem, wie die Vollmacht ausgestaltet ist, könnte der Bevollmächtigte das Eigentum an einer Immobilie auf sich selbst übertragen. Er hält also große Macht in seinen Händen. Für den Vollmachtgeber sollte daher zu Lebzeiten oberstes Gebot sein, seinem Bevollmächtigten absolut zu vertrauen. Wichtig ist, dass der Bevollmächtigte nach dem Tode des Vollmachtgebers die Erben vertritt und deren Interessen zu wahren hat. Diese sind berechtigt, die Vollmacht zu widerrufen.

 

Immobilienverkauf im Namen des Verstorbenen möglich

Vorteilhaft sind Vollmachten über den Tod hinaus außerdem, wenn der Verstorbene eine Eigentumswohnung oder ein Haus besaß und Schulden hatte. Um diese tilgen zu können, ist es oft notwendig, das Eigentum schnell zu verkaufen. Selbst ohne Schulden bietet sich ein rascher Immobilienverkauf an, wenn beispielsweise ein gutes Kaufangebot vorliegt. Auch andere Verpflichtungen, die nach dem Tod erfüllt werden müssen, sind mithilfe dieser Vollmacht einfacher umzusetzen. Der Bevollmächtigte kann damit Verträge kündigen, auf Bankkonten zugreifen oder Zahlungen an den Verstorbenen entgegennehmen.

 

Mit beurkundeter Vollmacht auf der sicheren Seite

Eine trans- oder postmortale Vollmacht kann privatschriftlich erteilt werden. Soll sie aber bezogen auf ein Grundstück gegenüber dem Grundbuchamt verwendet werden, muss zumindest die Unterschrift des Vollmachtgebers durch einen Notar beglaubigt werden. Sicherer ist es, die Vollmacht von einem Notar beurkunden zu lassen. Denn dieser prüft, ob der Vollmachtgeber geschäftsfähig ist, wenn er die Ermächtigung erteilt. Des Weiteren hilft der Notar dabei, Fallstricke zu umgehen, wenn die über den Tod hinaus wirkende Vollmacht formuliert wird.

 

Festgelegte Gebühren für Beurkundung

Die Kosten für eine beurkundete Vollmacht sind gesetzlich vorgeschrieben und moderat. Sie lassen sich leicht ermitteln, indem auf das Gesamtvermögen des Vollmachtgebers der Gebührensatz 1,0 nach der Tabelle B zum Gerichts- und Notarkostengesetz angewendet wird. Hinzu kommen weitere, geringe Gebühren für Ausfertigungen und mögliche Abschriften. Der Bevollmächtigte weist sich im Rechtsverkehr mit einer Ausfertigung der ihm erteilten Vollmacht aus. Mit dem Gebührenrechner der Bundesnotarkammer unter https://www.notar.de/themen/notarkosten/gebuehrenrechner lassen sich konkrete Kosten errechnen.

 

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21.07.2020 – Ehevertrag nicht nur für Fall einer Scheidung sinnvoll – Instrument der individuellen Lebensplanung

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Eine Hochzeit ist für viele ein romantisches, großes Familienfest. Doch ist sie auch ein formeller, rechtlicher Akt, der vieles im Leben zweier Partner neu regelt. Bereits Schiller riet: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet.“ Bevor sich Heiratswillige das Jawort geben, sollten sie sich genau damit auseinandersetzen, wie sich die Ehe per Gesetz auf ihre wirtschaftliche Lage auswirken wird. Sind etwa die Vermögenswerte beider sehr unterschiedlich, empfiehlt sich ein Ehevertrag. Doch was ist zu beachten?

Ehevertrag individuell abstimmen

Schließt jemand den Bund fürs Leben, tritt das Ehe- und Scheidungsfolgenrecht in Kraft. Dieses ist auf Haushalte mit mittlerem Einkommen, mit Kindern und ohne größeres Vermögen ausgerichtet. Wenn einer oder gar beide Verheirateten selbständig sind oder sie ungleich große Erbschaften erwarten, können die gesetzlichen Regelungen unvorteilhaft sein. Ein Ehevertrag passt sich an ihre individuelle Lebenssituation an und kann so gut wie alles regeln, was ihnen wichtig ist.

Güterstand festlegen: auch während der Ehe ausschlaggebend

Welcher eheliche Güterstand ist der richtige? Sollten Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verbleiben oder stattdessen die Gütertrennung wählen und vertraglich festhalten? Auch eine modifizierte Zugewinngemeinschaft kann sinnvoll sein. Wie sich die künftigen Gatten entscheiden, hängt letztlich von den persönlichen Gegebenheiten ab.

Was viele nicht wissen: Welchen Güterstand man festlegt, hat stets erhebliche Konsequenzen, auch wenn es nicht zur Scheidung kommt. Durch eine fachliche Beratung zum Ehevertrag können sich Partner weitsichtig beispielsweise mit erbrechtlichen Quoten, Pflichtteilsansprüchen oder steuerlichen Freibeträgen befassen.

Ehevertrag entlastet bei Trennung

Eheleute können in einem Ehevertrag dokumentieren, wem welche Vermögenspositionen zu Beginn der Ehe gehören und wie viel diese wert sind. Trennen sie sich nach einigen Ehejahren, kann das helfen, teure Beweisaufnahmen zu vermeiden, Ausgleichsansprüche zu berechnen oder den Hausrat gerecht aufzuteilen.

Für den Fall einer Trennung können die Partner zudem festlegen, inwiefern die während der Ehe erwirtschafteten Rentenansprüche auszugleichen sind. Der Ehevertrag kann zum Beispiel detailliert festhalten, dass ein Versorgungsausgleich beschränkt wird. So können die einzelnen Ehegatten private Altersvorsorge betreiben, ohne zu fürchten, sie bei einer Scheidung teilen zu müssen.

Ehelichen Unterhalt vertraglich festlegen

Auch Unterhaltsfragen lassen sich in einem Ehevertrag klären. Für die Zeit während der Ehe kann etwa festgeschrieben werden, wie viel beide Ehepartner zur gemeinsamen Haushaltsführung beizusteuern haben, falls die Kassen ansonsten getrennt verbleiben sollen. Daneben können sie Regeln für Krisenfälle wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit aufstellen. Auch können sie bestimmen, wie der Unterhalt bei einer Trennung oder nach der Scheidung ausfallen soll. Nachehelicher Unterhalt kann beispielsweise zeitlich und bezogen auf die Höhe begrenzt werden. Die Partner können auch komplett auf ihn verzichten.

Ehevertrag oder nicht? Notarielle Beratung hilft

Bei finanziellen Fragen zur Ehe und Eheverträgen ist die Rechtsprechung besonders umfangreich und komplex, weshalb sich Heiratswillige von einer Notarin oder einem Notar beraten lassen sollten. Gültig ist nur ein notariell beurkundeter Ehevertrag. Genau wie ein Testament oder Vollmachten sollten Eheleute ihren individuellen Vertrag alle fünf bis zehn Jahre notariell darauf überprüfen, ob er noch aktuell ist oder angepasst werden sollte.

Die örtliche Notarkammer kann Auskunft zu Notarinnen und Notaren geben, die besondere Erfahrungen auf dem Gebiet des Familienrechts haben. Im Internet unter www.notar.de finden Sie die richtigen Ansprechpartner.

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16.06.2020 – Ein Vermächtnisnehmer ist kein Erbe – Unterschiede zwischen Vererben und Vermachen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Vererben oder vermachen – da kennt der Volksmund keinen großen Unterschied. Jedoch haben Erben und Vermächtnisnehmer juristisch gesehen ganz andere Rechte und Pflichten.

Erbe übernimmt auch Schulden

Erbt eine Person oder eine Erbengemeinschaft, erhält sie den gesamten Nachlass des Verstorbenen. Der Begriff „Nachlass“ meint mehr als das materielle Vermögen. Der Erbe oder die Erbin wird sofortiger Rechtsnachfolger des sogenannten Erblassers. Damit überträgt sich nicht nur das positive Vermögen des Verstorbenen auf den Begünstigten, sondern auch dessen Verpflichtungen. Das heißt, es werden auch die Schulden vererbt.

Konkrete Dinge vermachen

Will der zukünftige Erblasser ganz bestimmte Vermögensgegenstände auf eine Person übertragen, kann er dies in einem Vermächtnis festlegen. So kann er Immobilien, Kunstwerke oder Geldbeträge vermachen. Es ist auch möglich, ein befristetes Wohnrecht als Vermächtnis zu übergeben. Der Vermächtnisnehmer ist kein Erbe und gehört auch nicht zur Erbengemeinschaft. Er muss innerhalb einer Frist bei den Erben einfordern, dass sie den Vermächtnisgegenstand herausgeben. Verweigern sich die Erben, muss der Vermächtnisnehmer seine Rechte einklagen.

Eine Immobilie zu vermachen kann heikel sein

Besonders kompliziert ist es, wenn ein Haus vermacht wird. Nachdem jemand gestorben ist, müssen die Erben die Immobilie erst an den Vermächtnisnehmer übergeben, wenn sie als Rechtsnachfolger im Grundbuch stehen. Dies kann eine gewisse Zeit dauern. Wenn in dieser Zeit etwa dringend renoviert werden muss, wird immer wieder über die Kosten gestritten. Aus rechtlicher Perspektive und in den meisten Fällen haben zunächst die Erben die Kosten zu tragen, die sie dann wiederum vom Vermächtnisnehmer verlangen können.

Testamentarische Verfügung gut planen

Möchte ein zukünftiger Erblasser seinen Nachlass genau regeln, sollte er dies mit einer testamentarischen Verfügung tun. In diese kann er z. B. nur eine Person als Erben einsetzen und alle anderen Personen durch ein jeweiliges Vermächtnis mit dem Erben wirtschaftlich gleichstellen. Will man so vorgehen, muss man alles bereits vor dem Ableben gut durchdenken.

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26.05.2020 – Die notarielle Pflicht zur Verschwiegenheit – Weitreichend und strikt

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Auch in Krisenzeiten müssen wichtige Verträge beurkundet, Vereinbarungen beglaubigt, Tatsachen protokolliert oder Urkunden sicher und langfristig aufbewahrt werden. Notare erfüllen weiterhin eine unabdingbare Funktion in unserem Rechtssystem. Damit sie den verantwortungsvollen Aufgaben jederzeit nachkommen können, gelten für Notare strenge Regeln. Sie sind zu Neutralität und Unparteilichkeit verpflichtet. Zudem unterliegen Notare einer strengen Verschwiegenheitspflicht.

 

Strenge Schweigepflicht gegenüber Dritten

Die berufliche Pflicht der Notare zur Verschwiegenheit ist in der Bundesnotarordnung geregelt. Sie gilt auch für die Mitarbeiter eines Notars. Gegenüber Dritten darf ein Notar nur Auskunft über inhaltliche Fragen erteilen, soweit für den Notar gesetzliche Mitteilungs- und Auskunftspflichten bestehen. Auch im Falle eines Rechtsstreits, in dem Dritte berechtigtes Interesse haben sollten, Urkunden einzusehen, gilt die Schweigepflicht. Außerdem gilt sie gegenüber den Angehörigen der Beteiligten: Hat eine Familie einen Familiennotar, ist der Notar, der für ein Familienmitglied beurkundet, anderen Familienmitgliedern gegenüber zur Verschwiegenheit verpflichtet. Diese Verpflichtung endet auch dann nicht, wenn ein Notar aus dem Amt scheidet. Verstößt ein Notar gegen seine Schweigepflicht, muss er mit einer strafrechtlichen Verfolgung rechnen und ernsthafte disziplinarische Konsequenzen bis hin zum Verlust seines Amtes fürchten. Auch in einem Strafverfahren hat der Notar ein Zeugnisverweigerungsrecht und es gelten umfangreiche Beschlagnahmeverbote für Akten.

 

Mitteilungspflichten gegenüber Behörden

Prinzipiell ist ein Notar gegenüber der Polizei und der Staatsanwaltschaft ohne explizite Einwilligung der Beteiligten zu strikter Verschwiegenheit verpflichtet. Strafverfolgungsbehörden benötigen einen richterlichen Durchsuchungsbeschluss, um Informationen aus den Notariatsunterlagen zu erhalten. Ein solcher Beschluss ergeht jedoch nur äußerst selten. Ausnahmen der Verschwiegenheitspflicht gegenüber Behörden gibt es nur dort, wo sie zum Vollzug des Vertrags notwendig ist. Das gilt beispielsweise für die Bescheinigung in Steuersachen, ohne die eine Eintragung ins Grundbuch nicht möglich ist. Hier darf der Notar dem Finanzamt Informationen übermitteln, damit etwa die Grunderwerbsteuer oder die Erbschafts- und Schenkungssteuer festgesetzt und deren Zahlung bestätigt werden kann. Ebenso dürfen Standes- und Jugendamt Informationen erhalten, damit sie familien- oder erbrechtliche Fragen klären können. Die Verschwiegenheitspflicht gilt außerdem nicht gegenüber notariellen Aufsichtsbehörden, wenn dem Notar ein Verstoß gegen seine Berufspflichten vorgeworfen wird.

 

Einwilligung erforderlich

Grundsätzlich müssen die Beteiligten gegenüber dem Notar in die Weitergabe von Informationen einwilligen, wenn sie dies wünschen. Gibt es mehrere Urkundsbeteiligte, müssen alle Beteiligten einwilligen. Diese Weitergabe kann bereits beim Verfassen der Urkunde aufgenommen oder nachträglich erteilt werden. Die Betroffenen können genau definieren, welche Art von Informationen für wen und wie lange verfügbar sein soll.

 

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29.04.2020 – Grundschuld nicht stehen lassen – Nur mit einer Löschung auf der sicheren Seite

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wer seine Immobilie abbezahlt hat, erhält von der Bank eine Löschungsbewilligung. Die Geschäftsbeziehung zwischen Bank und Käufer endet damit aber noch nicht. Im Grundbuch muss noch das für den Finanzierer eingetragene Grundpfandrecht gelöscht werden. Hierbei handelt es sich in der Regel um die Grundschuld.

Grundschuld abtreten

Häufig versäumen Eigentümer bewusst, den notwendigen Löschungsantrag zu stellen. Entgegen im Internet kursierender Ratschläge ist das aber nicht ratsam. Zwar spart der Immobilienbesitzer zunächst Geld, aber die formal weiterhin bestehende Grundschuld lässt sich nur eingeschränkt nutzen. Die früher durchaus übliche Abtretung an eine andere Bank zur Neufinanzierung wird heute vielfach nicht mehr akzeptiert. Wenn aber bei der bisherigen Bank ein neuer Kredit abgesichert werden soll, ist gegen die Wiederverwendung der Grundschuld nichts einzuwenden.

Verzögerungen beim Verkauf

Ist die Löschungsbewilligung bei einem späteren Verkauf der Immobilie nicht auffindbar, ist die Beurkundung des Kaufvertrags zwar möglich. Die Durchführung verzögert sich aber erheblich, da die im Grundbuch eingetragene Bank in der Regel eine neue Löschungsbewilligung zwar unbürokratisch, aber nicht unbedingt schnell ausstellt. Die Verzögerung betrifft dann auch die Kaufpreiszahlung. Existiert die Bank nicht mehr, ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW zuständig und wird vom Notar angeschrieben. Achtung: Das Recht auf Löschung kann verjähren.

Um keine Risiken einzugehen, sollten Immobilieneigentümer mit der Löschungsbewilligung einen Notar aufsuchen. Dieser veranlasst beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld. Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter notar.de den richtigen Ansprechpartner.

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02.04.2020 – Wenn der Nachlass überschuldet ist – Wie können Erben vermeiden, privat zu haften?

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Erben bedeutet nicht immer, dass Reichtümer verteilt werden. In vielen Fällen enthält ein Nachlass auch Schulden. Besonders problematisch wird es für die Erben, wenn die Schulden die Höhe des vererbten Vermögens übersteigen, der Nachlass also überschuldet ist. Diese Situation kann für die wirtschaftliche Existenz der Erben schnell gefährlich werden. Sind die Erben nicht vorsichtig, haften sie mit ihrem Privatvermögen für die geerbten Schulden. Um das zu vermeiden, stehen ihnen mehrere Optionen offen.

 

Das Erbe ausschlagen

Ist schnell ersichtlich, dass der Nachlass überschuldet ist, bietet es sich an, das Erbe auszuschlagen. Für die Erbausschlagung gilt eine sechswöchige Frist. Wenn Erblasser, also die Verstorbenen, oder die Erben ihren Wohnsitz im Ausland haben, beträgt die Frist sechs Monate. Die Frist beginnt, sobald der Erbfall bekannt wird. Ist die Frist verstrichen, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Die Erben müssen persönlich gegenüber einem Nachlassgericht äußern, dass sie das Erbe ausschlagen. Für die Ausschlagung fallen Gebühren an, die sich an der Höhe der Erbmasse orientieren. Bei überschuldeten Nachlässen wird ein Pauschalbetrag als Gebühr angesetzt. Alternativ kann die Ausschlagung auch bei einem Notar abgegeben werde. Dieser leitet sie dann an das Nachlassgericht weiter. Hier können weitere Kosten wie Portogebühren oder Steuern anfallen.

 

Nachlassverwalter bestellen

Häufig entdecken Erben nicht alle Nachlassverbindlichkeiten innerhalb der sechswöchigen Frist. Um nicht mit dem Eigenvermögen haften zu müssen, kann eine Nachlassverwaltung bei Gericht beantragt werden. Der hier bestellte Nachlassverwalter fordert die Gläubiger daraufhin öffentlich dazu auf, ihre Forderungen geltend zu machen. Bleibt Vermögen übrig, nachdem alle Schulden getilgt sind, wird dieses auf die Erben verteilt. Eine Nachlassverwaltung kann jedoch nicht immer eingeleitet werden. Sie ist möglich, wenn der Nachlass unübersichtlich, nicht aber eindeutig überschuldet ist und genügend Mittel für die Verfahrenskosten existieren.

 

Nachlassinsolvenzverfahren einleiten

Ist der Nachlass wahrscheinlich überschuldet, können die Erben beantragen, dass ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet wird. Ein neutraler Insolvenzverwalter wandelt dann den Nachlass in liquides Vermögen um und verteilt dieses auf die Gläubiger. Auch die Einleitung dieses Verfahrens ist nur möglich, wenn die Verfahrenskosten ausreichend gedeckt werden können.

 

Dürftigkeitseinrede erheben

Was ist zu tun, wenn der Nachlass so überschuldet ist, dass weder eine Nachlassverwaltung noch ein Insolvenzverfahren infrage kommen? In diesem Fall können Erben eine sogenannte Dürftigkeitseinrede gegen die Forderungen der Gläubiger stellen. Damit erklären die Erben, dass das Nachlassvermögen nicht ausreicht, um die Forderungen zu bedienen. Allerdings müssen die Erben die Dürftigkeit des Nachlasses beweisen. Die Errichtung eines Inventarverzeichnisses kann hier als Beweis dienen. Je nach Situation ist dies jedoch äußerst schwierig, sodass den Erben dabei häufig Fehler unterlaufen. Dies führt oft dazu, dass die Erben privat haften. Um solche Fehler zu vermeiden, hilft es, sich fachkundigen Rat einzuholen.

 

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18.02.2020 – Rückforderung von Schenkungen – Bedingungen und Zweck im Vorfeld klar festlegen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Das sogenannte Vererben mit warmer Hand, also der Übertrag von Vermögen zu Lebzeiten bietet viele Vorteile. So kann die vorweggenommene Erbfolge steuerlich günstig sein. Oft stellen sich die Dinge später aber anders dar als erwartet, und der Schenker möchte die Schenkung rückgängig machen. Für Fälle, in denen der Schenker bestimmte Erwartungen mit dem Geschenk verknüpft hat und der Beschenkte sich nicht erwartungsgemäß verhalten hat, hat der Gesetzgeber Wege geschaffen, die Schenkung rückgängig zu machen.

Widerruf bei grobem Undank

Grober Undank liegt vor, wenn der Beschenkte eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder einen Angehörigen begeht. Damit sind in der Regel schwere körperliche Misshandlungen oder grundlose Strafanzeigen gemeint. Bei Ehepaaren kann unter Umständen auch der Ehebruch als grober Undank gelten. Gründet ein eben mit einem Geschäftsanteil beglückter Geschäftspartner ein Konkurrenzunternehmen, kann die Schenkung ebenfalls aufgrund groben Undanks zurückgefordert werden.

Verarmung des Schenkers

Kann der Schenker seinen Lebensunterhalt nicht bestreiten oder bestehende Unterhaltspflichten nicht erfüllen, ist es ihm möglich, die Schenkung zurückzufordern. Dieses Mittel wird hauptsächlich von Sozialversicherungsträgern angewendet, die einen solchen Anspruch auch gegen den Willen des Schenkers geltend machen können. Der Beschenkte kann die Unterhaltszahlungen zwar selbst übernehmen und die Rückforderung so abwehren. Im üblichen Fall des vom Elternteil verschenkten Hauses und einer längeren Bedürftigkeit des Schenkers, entsteht aber durchaus eine schwierige Situation, zumal eine Rückforderung auch noch zehn Jahre nach der Schenkung droht.

Bedingung oder Zweck der Schenkung werden nicht erfüllt

Hat der Schenker seine Schenkung an eine Bedingung geknüpft und wird diese nicht erfüllt, kann die Schenkung relativ einfach widerrufen werden. Der Schenker kann in einem solchen Fall von der Schenkung zurücktreten. Gleiches gilt, wenn die Schenkung an einen Zweck gebunden ist. Beide Fälle setzen aber voraus, dass die Bedingung oder der Zweck klar und nachweislich, also am besten schriftlich vereinbart ist.

Wegfall der Geschäftsgrundlage

Auch der Wegfall einer gemeinsamen Geschäftsgrundlage von Schenker und Beschenktem kann den Widerruf einer Schenkung begründen. Darunter sind die wesentlichen Vorstellungen der beiden Parteien zu verstehen, die zum Zeitpunkt der Schenkung bestanden und nicht zwingend ausdrücklich vereinbart sein müssen. Fällt beispielsweise Schenkungssteuer an und macht die beabsichtigte Schenkung zunichte, könnte das eine Störung der Geschäftsgrundlage sein. Die Rechtsprechung ist hier aber sehr vom Einzelfall abhängig. Wird die Steuerlast nicht einkalkuliert, weil die Schenkungssteuer schlichtweg vergessen wurde, kann ein Rücktritt abgelehnt werden, da gar keine, also auch keine falschen Vorstellungen vorhanden waren. Auch Rückforderungsansprüche von Schwiegereltern an ihr Schwiegerkind können nach einer Scheidung des Beschenkten nach diesen Grundsätzen begründet sein. Ist es unzumutbar, dass eine ehebezogene Schenkung beim Ex-Partner verbleibt, können auch Rückforderungsansprüche an den geschiedenen Partner nach einer Scheidung mit dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gerechtfertigt sein.

Schenkungssteuer beachten

Bei einer Rückforderung kann die Schenkungssteuer nachträglich entfallen. Achtung: Zahlt der Beschenkte ohne nachweisliche Rückforderung freiwillig zurück, so liegt gegebenenfalls eine zweite steuerpflichtige Schenkung vor. Daher ist es immens wichtig, die Form einzuhalten und die Ausschlusskriterien  zu beachten, bevor die Leistung den Weg zurück zum Schenker macht. Hat der Schenker dem Beschenkten verziehen oder ist ein Jahr verstrichen, liegen beispielsweise Ausschlusskriterien vor. Gleiches gilt für Anstandsschenkungen wie Weihnachts- oder Geburtstagsgeschenke oder Schenkungen aus einer sittlichen Pflicht heraus, wie etwa bei Geschwistern, die sich finanziell unterstützen.

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27.01.2020 – Keine Erben vorhanden – Erbverteilung zu Lebzeiten bestimmen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Bei Menschen ohne enge Angehörige fällt der Nachlass oft Erben zu, die der Verstorbene nicht berücksichtigt hätte. Wer vermeiden möchte, dass ungeliebte Verwandte oder der Staat erben, hat mehrere Möglichkeiten zu bestimmen, was mit dem Erbe passiert.

 

Erbfolge gesetzlich geregelt

In Deutschland ist die Erbfolge nach sogenannten Ordnungen geregelt. Verwandte erster Ordnung sind die Kinder, an die Stelle verstorbener Kinder treten Enkelkinder. Verwandte zweiter Ordnung sind die Eltern oder deren Kinder, also die Geschwister des Erblassers. Dieses Schema führt sich bis hin zur letzten Ordnung, dem Staat, fort. Dieser erbt dann, wenn keine gesetzlichen Erben mehr vorhanden sind.

 

Vermögensnachfolge zu Lebzeiten steuern

Nichts an Wert zu hinterlassen, ist in der Praxis schwierig umzusetzen. Bei ausreichender Alterssicherung können schon zu Lebzeiten Vermögenswerte wie Immobilien oder Geld an fremde Personen oder gemeinnützige Einrichtungen übertragen werden, um so noch persönlich die Wirkung des Vermögens zu erleben. Wer die Kontrolle über Gegenstände aus dem eigenen Vermögen nicht ganz aufgeben will, kann selbst eine nicht gemeinnützige Stiftung, etwa für die eigene Familie oder für soziale Zwecke errichten und mit einem Stiftungskapital austatten.

 

Selbstbestimmte Erbfolge durch Testament

Die praktikabelste und beliebteste Möglichkeit zur Bestimmung der Erbfolge ist, ein Testament aufzusetzen. Hier kann der Erblasser unter Berücksichtigung der gesetzlichen Pflichtteilsregelungen frei bestimmen, an wen und zu welchen Anteilen sein Nachlass verteilt werden soll. Er kann zudem über das Testament eine Stiftung errichten oder einen Testamentsvollstrecker einsetzen, um die Verfügungen zur Ausführung zu bringen. Es ist empfehlenswert, das Testament notariell aufsetzen und beurkunden zu lassen, damit der letzte Wille formal und inhaltlich wirksam erklärt ist und um bürokratische Hürden für die Erben zu vermeiden.

 

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09.12.2019 – Betreuungsverfügung statt Vorsorgevollmacht – Gericht überwacht den Betreuer

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Demenz und Folgen eines schweren Unfalls oder einer Erkrankung können bei Erwachsenen jeden Alters dazu führen, die eigenen Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln zu können. Wer für diesen Fall keine Vorsorge trifft, erhält vom Gericht einen Betreuer. Um zu verhindern, dass es sich hierbei um eine fremde Person handelt, kann mithilfe einer Betreuungsverfügung eine Person des Vertrauens frei ausgewählt und als Betreuer bestimmt werden.

Das Gericht behält die Kontrolle

Im Gegensatz zu einem durch eine Vorsorgevollmacht Bevollmächtigten unterliegt ein Betreuer der Kontrolle des Betreuungsgerichts. Immobilienverkäufe, Wertpapiergeschäfte oder Wohnungsauflösungen muss das Gericht ihm genehmigen. Der Betreuer ist gegenüber dem Betreuungsgericht rechnungslegungspflichtig. Er ist auch nach Abschluss der Betreuung noch zur Rechenschaft verpflichtet.

Vorsorgevollmacht hat Vorrang

Liegt hingegen eine Vorsorgevollmacht vor, darf das Gericht keine Betreuung anordnen. Mit einer Vorsorgevollmacht kann der Bevollmächtigte sofort handeln, wenn der Vorsorgefall eintritt. Er bedarf weder der Zustimmung noch der Kontrolle durch das Gericht. Eine Vorsorgevollmacht sollte deshalb nur eine uneingeschränkt vertrauenswürdige Person erhalten, die ausschließlich im Interesse des Vollmachtgebers handelt.

Immobilienverkauf erfordert Gutachten

Soll beispielsweise eine Immobilie kurzfristig wegen akuten Finanzbedarfs veräußert werden, kann ein Bevollmächtigter sofort verkaufen. Den Preis legt er selbst fest, auch wenn dieser unter dem Marktwert liegt. Ein Betreuer muss hingegen zunächst ein Wertgutachten für das Objekt einholen und es dem Gericht vorlegen. Auch mehrere Personen können für unterschiedliche Aufgabenbereiche als Betreuer eingesetzt werden. Für den Fall, dass eine bestimmte Person nicht als Betreuer tätig werden will oder kann, empfiehlt es sich, einen Ersatzbetreuer zu benennen.

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21.11.2019 – Minderjährige Kinder absichern – Was beim Hauskauf zu beachten ist

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Der Kauf einer Immobilie ist eine zukunftsorientierte Investition, die gut durchdacht sein will. Oft finanzieren Eheleute oder unverheiratete Partner ein gemeinsam erworbenes Haus oder eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung zumindest teilweise durch ein Bankdarlehen. Auch wenn diese Fragen unangenehm sind, ist es wichtig, die Hinterbliebenen im Falle des Todes einer der oder beider Partner abzusichern.

 

Notarielles Testament empfehlenswert

Die Käufer von Grundeigentum sollten ein notarielles Testament erstellen. Ein beurkundetes Testament hat neben der Festlegung der Erbfolge einen weiteren klaren Vorteil. Es dient im Erbfall bei der Umschreibung des Eigentums am Eigenheim als Nachweis der Erbschaft gegenüber dem Grundbuchamt. Ohne ein vom Notar beurkundetes Testament benötigen die Erben einen Erbschein, um die Eigentumsumschreibung beantragen zu können.

 

Testamentsvollstreckung für minderjährige Erben

Zudem empfiehlt sich für Eltern, die Testamentsvollstreckung anzuordnen für den Fall, dass beide Elternteile versterben, bevor die Kinder volljährig sind. An die Benennung eines Vormundes und Testamentsvollstreckers sollten die Erblasser ebenfalls denken. Wenn das Testament vollstreckt wird, ist gewährleistet, dass der Erbteil den minderjährigen Nachkommen solange erhalten bleibt, bis sie in der Lage sind, das Vermögen selbst zu verwalten. Auf diese Weise bleibt das Erbe auch vor dem Zugriff des gesetzlichen Vertreters geschützt. Da die Gestaltungsmöglichkeiten bezüglich der Erstellung eines notariellen Testaments vielseitig sind, ist eine ausführliche, rechtzeitige Beratung durch den beurkundenden Notar sinnvoll. Ratsam ist auch, eine Risikolebensversicherung abzuschließen, um die Rückzahlung des Finanzierungskredits der Immobilie gewährleisten zu können. Gerade wenn der Großteil des Familieneinkommens von einem Partner erwirtschaftet wird, dieser jedoch verstirbt und das verbleibende Einkommen zur Befriedigung des Finanzierungskredits nicht ausreichend ist, sollte die Rückzahlung des Kredits nebst Zinsen vorher abgesichert worden sein.

 

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24.10.2019 – Erbteilverkauf gegen den Familienzwist – Erben haften auch nach Verkauf

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Ernste Familienstreitigkeiten ziehen sich in schlimmen Fällen auch über den Tod eines Familienmitglieds hinaus. Ein Testament oder Erbvertrag kann Streitigkeiten zwischen Erben nicht nur vermeiden, sondern auch hervorrufen oder sogar verstärken. Manch ein Erbe fühlt sich durch ein Testament verletzt oder benachteiligt. Bestehen unüberwindbare Zerwürfnisse zwischen erbberechtigten Familienmitgliedern, sind langwierige Erbprozesse oft die Folge. Um diesen zu entgehen, stellt ein Erbschaftsverkauf eine interessante Gestaltung zur Streitvermeidung nach dem Erbfall dar.

 

Verkauf betrifft den gesamten Erbteil

Der Erbe kann seinen Erbteil entweder entgeltlich durch Verkauf oder unentgeltlich durch Schenkung an einen Dritten übertragen. Die Kaufsumme muss nicht dem tatsächlichen Wert des Erbes zu entsprechen. Der Erbanteil kann sowohl aus zum Nachlass gehörenden Gegenständen als auch Immobilien, Vermögen oder sonstige Verbindlichkeiten bestehen. Gehört Grundbesitz zum Erbteil, sollte sich ein Käufer über Erschließungsmaßnahmen der Stadt oder Gemeinde vorab informieren. Der Käufer eines Erbteils übernimmt im Fall von vermieteten oder verpachteten Grundbesitz auch bestehende vertragliche Verbindlichkeiten. Ein Verkauf des Erbteils ist nur mit notarieller Beurkundung gültig.

 

Ein Kaufvertrag muss alle Verbindlichkeiten beachten

Obwohl der Käufer sämtliche Rechte und Pflichten des Erbes übernimmt, wird er nicht selbst zum Erbberechtigten. Eine Änderung des Erbscheins ist nicht notwendig. Der Erbe haftet auch nach einem Verkauf des Erbteils für Nachlass-verbindlichkeiten, wie der Erbschaftssteuer. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Kaufvertrag umfassende Regelungen zur Freistellung im Innenverhältnis – zwischen Erbe und Käufer – enthält.

 

Rechte der Erbengemeinschaft bei Verkauf eines Erbteils

Mitglieder einer Erbengemeinschaft dürfen die Abgabe eines Erbteils nicht verhindern. Bevor Erbanteile an Dritte übergehen, lohnt es sich für die Erbengemeinschaft, diese Anteile selbst käuflich zu erwerben. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. Diese können ihr sogenanntes gesetzliches Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten ausüben. Das Vorkaufsrecht ist vererblich. Die Frist zur Ausübung beginnt für jeden Vorkaufsberechtigten, sobald ihm der Abschluss des Kaufvertrages mit der richtigen und vollständigen Wiedergabe des Vertragsinhalts mitgeteilt wurde.

 

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24.09.2019 – Mit einer Patientenverfügung vorsorgen – Von Musterformularen ist abzuraten

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Die meisten Menschen hegen den Wunsch, selbst zu entscheiden, welche medizinischen Behandlungen sie für sich wünschen. Mit einer Patientenverfügung kann für den Fall, den eigenen Willen zu Therapien gegenüber behandelnden Ärzten nicht mehr selbst äußern zu können, vorgesorgt werden. Viele greifen dabei auf Musterformulare zum Ausdrucken und Ankreuzen beispielsweise aus dem Internet, zurück. Diese helfen in vielen Fällen in der Praxis aber nicht weiter.

Patientenverfügung konkret formulieren

Die Formulierung, nicht lebensverlängernd behandelt werden zu wollen, reicht in den meisten Fällen nicht aus. Die Rechtsprechung des BGH sieht vor, dass Patientenverfügungen für ihre Anwendung konkret formuliert sein müssen. Der Patient sollte möglichst genau beschreiben, für welche Situationen die Verfügung gelten soll. Wer bereits erkrankt ist, kann die Verfügung zu bestimmten Behandlungsformen dieser Krankheit konkretisieren. Es ist empfehlenswert, sich beim Arzt, Notar oder Rechtsanwalt fachkundig beraten zu lassen und den Inhalt der Patientenverfügung genau zu durchdenken. Musterformulare, wie sie im Internet zur Verfügung stehen und in denen nur Häkchen angekreuzt werden müssen, sehen zwar vielversprechend einfach aus, sind aber oft nicht konkret genug.

Inhalt regelmäßig prüfen

Obwohl eine Patientenverfügung nicht verjährt, sollte der Inhalt von Zeit zu Zeit überprüft werden. Ist in der Zwischenzeit eine schwere Krankheit aufgetreten oder steht eine größere Operation bevor, sollte die Verfügung an den neuen gesundheitlichen Zustand angepasst werden. Eine Patientenverfügung kann auch handschriftlich verfasst werden. Das Gesetz schreibt keine notarielle Unterschriftsbeglaubigung vor, diese ist jedoch empfehlenswert, damit dem Arzt die Patientenverfügung authentisch erscheint und er sie als verbindlich betrachtet. Eine notarielle Beurkundung der Patientenverfügung ist in jedem Fall anzuraten. Hier bestätigt der Notar nicht nur die Identität des Beteiligten, sondern belehrt diesen über die Tragweite sowie Bedeutung der Verfügung und protokolliert die Erklärungen schriftlich. Das Ergebnis wird dann in einer Urkunde festgehalten. Sofern in der notariellen Urkunde eine Vollmacht enthalten ist, besteht ein weiterer Vorteil darin, dass bei Bevollmächtigung mehrerer Personen nur eine Vollmacht errichtet werden muss, von der dann entsprechende Ausfertigungen für jeden Bevollmächtigten erteilt werden können.

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21.08.2019 – Samenspenderregister verhindert Anonymität – Spender und Empfängerin über mögliche Konsequenzen aufklären

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Früher noch eine Sensation ist heutzutage die Zeugung eines Kindes unter Verwendung des Samens eines Spenders zur Normalität in der Fortpflanzungsmedizin geworden. Anonym ist die Samenspende allerdings nicht mehr möglich. Seit der Einführung des Gesetzes zum Samenspenderregister kann ein Spender sein Leben lang jederzeit mit seiner biologischen Vaterschaft konfrontiert werden. Vier Wochen vor einer Auskunft an ein Spenderkind informiert das Register den Samenspender über die anstehende Auskunftserteilung, um ihn auf eine eventuelle Kontaktaufnahme vorzubereiten. Dies kann für den Spender, seine Ehepartnerin oder genetische Geschwister des Spenderkindes schwierige Fragen aufwerfen. Auch die Empfängerin der Samenspende wird sich verstärkt damit auseinandersetzen müssen, ob und wann sie ihr Kind über seine biologische Abstammung informiert.

 

Zentrales Samenspenderregister

Alle Samenspender und ihre Spenden werden für die Dauer von 110 Jahren im Samenspenderregister beim Deutschen Institut für Medizinische Dokumentation und Information erfasst. Das Register speichert die Spendenerkennungssequenz, personenbezogene Angaben über Spender und Empfängerin der Samenspende sowie den Geburtstermin und die Anzahl der geborenen Kinder. Die Speicherung erfolgt nur dann, wenn ein Kind nach der künstlichen Befruchtung geboren wurde oder nach Erreichen des errechneten Geburtstermins keine Informationen zur Geburt vorliegen. Rückwirkend besteht allerdings kein Auskunftsrecht für Kinder, die vor Juli 2018 mit einer Samenspende gezeugt wurden.

 

Samenspender ist kein rechtlicher Vater

Mit Vollendung des 16. Lebensjahres hat das aus einer Samenspende gezeugte Kind einen Anspruch darauf, die Identität seines leiblichen Vaters offengelegt zu bekommen. Zu diesem Zweck werden auch die Daten der Frau, die die Samenspende empfangen hat, registriert. Der Samenspender hat andererseits nicht die Möglichkeit zu erfahren, ob er Vater eines Kindes geworden ist. Das Gesetz über das Samenspenderregister schließt allerdings die Anerkennung der rechtlichen Vaterschaft des Samenspenders aus. Einem Spenderkind steht also kein Unterhalt zu. Genauso wenig ist das genetische Kind eines Samenspenders erbberechtigt.

 

Der Notar klärt auf

Der Gesetzgeber verlangt, dass Samenspender und Empfängerin über Funktion und Bedeutung des Samenspenderregisters aufgeklärt werden. Die Aufklärung erfolgt, bevor der Mann seinen Samen spendet und bevor die Frau eine Samenspende empfängt. Sie muss schriftlich bestätigt werden. Unter anderem sind Notare damit betraut, die Aufklärung, die auch datenschutzrechtliche Fragen beinhaltet, zu leisten und die entsprechenden Gespräche zu dokumentieren. Somit können sowohl der Samenspender als auch die zukünftige Empfängerin einer Samenspende eine informierte und selbstbestimmte Entscheidung treffen.

 

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03.07.2019 – Tipps für Verbraucher – Ratgeber-Blog der Notarkammer informiert über Rechtsthemen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Das Verbraucherportal der Notarkammer https://ratgeber-notar.de/ gibt Ratsuchenden Hilfestellung bei Rechtsfragen und sensibilisiert Betroffene für mögliche Problematiken beim Erben und Vererben, der Vorsorge bei Pflegebedürftigkeit oder rund um den Immobilienkauf.

 

Auf transparente Weise bietet der neu designte Ratgeber-Blog aus dem Verbund der Schleswig-Holsteinischen, der Westfälischen und der Notarkammer Berlin Verbrauchern vertrauenswürdigen Rat zum Erb-, Familien- und Gesellschaftsrecht sowie zur Vorsorge. Die verlässlichen Rechtstipps geben den Lesern auch Auskunft über die Zuständigkeiten eines Notars. Gleichzeitig soll der Blog sie ermutigen, die Scheu vor dem Gang zum Notar zu verlieren. Dort können sie sich präventiv in Rechtssachen beraten oder Vertrags- bzw. Urkundendokumente mit Brief und Siegel geltend machen lassen.

 

Eine zentrale Aufgabe des unparteilichen Juristen ist es, Rechtsgeschäfte jeder Art zu beurkunden und Beglaubigungen vorzunehmen, auf Korrektheit in den genannten Rechtsbereichen zu achten und Missverständnisse oder Irrtümer zu vermeiden. Als neutrale Instanz trägt der Notar auch zum Verbraucherschutz bei. Dabei unterliegen der Notar und seine Mitarbeiter einer strengen Pflicht zur Verschwiegenheit.

 

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12.06.2019 – Der notarielle Pflichtteilsverzichtsvertrag – Eltern im Alter absichern

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Schwerwiegende Streitigkeiten oder das Gefühl von seinen Kindern im Alter vernachlässigt zu werden, lässt bei manchen Menschen den Wunsch aufkommen, einzelne Nachkommen vom Erbe auszuschließen. Was für den gesetzlichen Erbanteil möglich ist, lässt sich für den Pflichtanteil beim Erbe nur in Ausnahmesituationen durchsetzen. Sollte ein Erbe an seinem Pflichtteil nicht interessiert sein, kann ein notarieller Pflichtteilsverzichtvertrag weiterhelfen, um den verbleibenden Elternteil abzusichern. Eine weitere Anwendung findet der Vertrag, um ein Auseinanderbrechen von Familienbetrieben bei mehreren Erbberechtigten zu verhindern.

 

Erbansprüche beim Notar vertraglich regeln

Wer durch ein Testament oder einen Erbvertrag von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen ist, hat als direkter Angehöriger weiterhin Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser entspricht der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Möchte ein Erbberechtigter auf seinen Pflichtteil verzichten, muss dies in einem notariell beglaubigten Vertrag sowohl vom Erblasser als auch vom Erben vereinbart werden. Hierbei ist es wichtig zu beachten, dass der Erblasser bei der Beurkundung anwesend sein muss. Der Erbberechtigte kann sich vertreten lassen.

 

Pflichtteilsverzicht hat weitreichende Folgen

Ein Verzicht des ordentlichen Pflichtteils betrifft zusätzlich alle weiteren Ansprüche aufgrund des gesetzlichen Pflichtteilsrechts. Dies umfasst Ausgleichs- und Zusatzpflichtteile sowie Ergänzungsansprüche. Mögliche Erben des Erbberechtigten werden mit dessen Verzicht genauso vom Pflichtteil ausgeschlossen. Der Pflichtteilsverzicht betrifft jedoch nicht den gesetzlichen Erbanspruch. Sofern der Erbberechtigte im Testament oder im Erbvertrag zusätzlich ausdrücklich vom Erbe ausgeschlossen wurde, wird er vollständig enterbt. Auch genügt es, wenn der Erblasser positiv andere Erben einsetzt. Dadurch erbt der gesetzliche Erbe nicht. Es greift ebenfalls der Pflichtteilsverzicht.

 

Enterben nur in Ausnahmesituationen möglich

Einen Erbberechtigten nur aufgrund von Vernachlässigung oder Streitigkeiten vom Pflichtteil auszuschließen, ist jedoch nicht möglich. Wer die Auszahlung des Pflichtteils vermeiden möchte, muss nachweisen, dass der Erbberechtigte dem Erblasser oder einer nahe stehenden Person nach dem Leben trachtet. Wurde der Erbberechtigte wegen einer vorsätzlichen Straftat zu mindestens einem Jahr ohne Bewährung verurteilt oder der Aufenthalt in einem psychiatrischen Krankenhaus rechtskräftig angeordnet, ist der Ausschluss ebenfalls möglich.

 

Pflichtteilsstrafklausel beachten

Ehegatten können bereits im Testament oder Erbvertrag eine sogenannte Pflichtteilsklausel integrieren. Im sogenannten „Berliner Testament“ bestimmen sich die Ehepartner gegenseitig als Erben. Weitere Erbberechtigte werden als Schlusserben eingesetzt. Sollte ein Elternteil versterben und ein Erbe dennoch den Pflichtteil fordern, bekommt dieser auch nach dem Tod des zweiten Elternteils nur den Pflichtteil. Der gesetzliche Erbanspruch entfällt.

 

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22.05.2019 – Zwangsversteigerung bei Zahlungsunfähigkeit – Strenge Fristen bieten Verbrauchern Schutz

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können, müssen viele Menschen einen Kredit aufnehmen. Kann dieser nicht zurückgezahlt werden, wird der Traum schnell zum Alptraum. Dennoch müssen Verbraucher keine sofortige Zwangsversteigerung befürchten, wenn sie kurzfristig in finanzielle Engpässe geraten.

Absicherung durch Grundschuld die Regel

Üblicherweise fordern Banken als Sicherheit für einen Kredit die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Mit der Bestellung der Grundschuld werden auch sogenannte Grundschuldzinsen in erheblicher Höhe zugunsten der Bank vereinbart. Nicht selten verlangen Banken Grundschuldzinsen in Höhen von 15 bis 20 Prozent jährlich. Die Banken dürfen die eigentliche Grundschuld und die Zinsen mit einer Zwangsvollstreckung in die Immobilie nur geltend machen, wenn die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden.

Zwangsversteigerung nur mit Frist

Kann ein Schuldner den aufgenommenen Kredit nicht mehr bedienen, bedeutet das nicht, dass die Bank die Immobilie sofort im Wege der Zwangsversteigerung verwerten darf. Hier schützt das Gesetz (§ 1193 BGB) private Kreditnehmer. Möchte die Bank eine Zwangsversteigerung einleiten, muss sie zuerst die Grundschuld kündigen und dabei die sechsmonatige Kündigungsfrist beachten. Diese Frist ist unumgänglich und lässt sich auch mit der Zustimmung des Kreditnehmers nicht verkürzen. Gleiches gilt nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZB 84/16) jetzt auch für die Zinsen: Auch aus den mitunter viele Jahre aufgelaufenen hohen Grundschuldzinsen kann die Bank nur nach Kündigung der Grundschuld oder nach einer Ankündigung der Zwangsvollstreckung gegenüber dem Schuldner mit einer Frist von mindestens sechs Monaten vollstrecken.

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17.04.2019 – Die Fiskalerbschaft – Der Staat erbt den Rest

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wenn keine Erben vorhanden sind, erbt in der Regel der Staat. Dabei erbt das Bundesland, in dem der Verstorbene zuletzt wohnte. Kann dieses nicht ermittelt werden, erbt der Bund. Der Staat erbt, wenn potenzielle Erben durch Erbverzicht, Enterbung oder ähnliches nicht mehr als Erbe infrage kommen oder der Verstorbene keine Angehörigen hatte. Eine weitere, wenn auch selten gewählte Möglichkeit ist, dass der Verstorbene in seinem Testament gezielt den Staat als Erben einsetzt.

 

Miterbe Staat

Auch wenn der Staat nicht ausdrücklich in einem Testament als Erbe bestimmt ist, kann es sein, dass er dennoch aufgrund einer testamentarischen Erbfolge erbt. Das geschieht, wenn ein Erblasser seine Erben mit nur einem Bruchteil des Erbes bedenkt – was selten vorkommen dürfte. Der Staat wird dann Miterbe und erbt den restlichen Nachlass.

 

Besonderheit bei Lebensversicherung

Hatte der Verstorbene eine Lebensversicherung abgeschlossen, bei der Leistungen auf die Erben übergehen sollen, werden diese in der Regel der Erbquote entsprechend übertragen. Sind keine Erben feststellbar, fallen diese Leistungen nicht an den Staat.

 

Staat kann Erbe nicht ausschlagen

In der Regel muss der Staat ein Erbe annehmen. Nur wenn er in einem Testament als Erbe bedacht wurde, kann er – wie jeder andere Erbe auch – das Erbe ausschlagen. Durch diese Regelung können auch verschuldete Nachlässe an den Staat fallen. Gläubiger müssen dann ihre Forderungen an den Staat richten. Ist der Nachlass überschuldet, kann der Staat ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnen oder eine sogenannte Einrede der Dürftigkeit gegenüber den Gläubigern erheben. Er haftet damit nicht unbegrenzt mit dem Staatsvermögen für die Nachlassschulden.

 

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26.03.2019 – Notarieller Immobilienkaufvertrag ist ausschlaggebend – Exposé berechtigt nicht zu nachträglichen Ansprüchen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Für den Erwerb einer Immobilie muss in Deutschland ein Notar eingeschaltet werden, der den Kaufvertrag beurkundet. Eigenarten der verkauften Immobilie wie beispielsweise die Wohnfläche, die sich aus den Vertragsverhandlungen und etwaigen Exposés ergeben, aber nicht vertraglich festgehalten werden, ermöglichen Käufern keine Sachmängelhaftungsansprüche. Ein Sachmangel kann nur auf das Fehlen einer Eigenschaft der Kaufsache gestützt werden, wenn der Käufer diese nach Angaben des Verkäufers erwarten durfte.

Nachträgliche Gutachten unwirksam

Auch wenn vom Käufer im Nachhinein ein Gutachten wie ein von einem Fachmann durchgeführtes Aufmaß in Auftrag gegeben wird, hat er keinen Anspruch auf Kaufpreisminderung. Es sei denn, die Kaufvertragsurkunde enthält Vereinbarungen zur Wohnfläche oder zur Richtigkeit der Grundrisszeichnungen. Eine vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes muss im notariellen Vertrag festgehalten werden, um wirksam zu sein.

Der Notar lotst durch den Immobilienkauf

Alle Umstände, Eigenschaften und Merkmale, die für den Käufer eines Grundstücks oder Gebäudes bedeutsam sind, sollten mit dem Notar also im Vorfeld erörtert werden. In diesen Vorgesprächen und Verhandlungen sollte der Verkäufer erklären, zu welchen Zusicherungen und Garantien er in Kenntnis der daraus resultierenden Rechtsfolgen bereit ist. Der Käufer hingegen sollte sich im Zuge dieser Gespräche darüber klar werden, ob und zu welchem Kaufpreis er die Immobilie erwerben will, auch wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften nicht zum Gegenstand einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie machen will.

Notarielle Urkunde

Die notarielle Urkunde sollte genau definieren, welche Eigenschaften die Immobilie aufweisen soll und wofür der Verkäufer haften soll oder will, um späteren Streit zu vermeiden.

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13.02.2019 – Güterstand und Schenkungen aufeinander abstimmen – Steuerfreibeträge ausnutzen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wer mit einer Schenkung bereits zu Lebzeiten Vermögen an den Ehepartner übertragen möchte, kann mit einem Wechsel des Güterstands unter Umständen auf legalem Weg Steuern sparen. Eine Schenkung unterliegt ab 500.000 Euro auch bei Eheleuten der Steuerpflicht, wobei Sonderregelungen für die Übertragung des Familienwohnheims gelten. Wird im Laufe der Ehe in einem Ehevertrag Gütertrennung vereinbart, endet die gesetzliche Zugewinngemeinschaft. Hat ein Ehegatte mehr Zugewinn erwirtschaftet als der andere, entsteht eine Zugewinnausgleichsforderung. Diese ist steuerfrei übertragbar und zwar auch dann, wenn mehr als 500.000 Euro gezahlt werden.

Vermögen an den Ehepartner weitergeben

Für eine Schenkung unter Ehegatten gibt es vielfältige Motive. Eheleute wollen einander absichern, sich gegenseitig Anerkennung zeigen oder Haftungsrisiken reduzieren. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag von 500.000 Euro unter Eheleuten erneut ausgeschöpft werden. Auch der Wunsch, Familienvermögen in die nächste Generation zu übertragen, kann aus steuerlichen Gründen über den Umweg einer Schenkung an den Ehepartner erfolgen. Für jedes Elternteil liegt der Freibetrag einer Schenkung an ein Kind bei 400.000 Euro, so dass bereits 800.000 € schenkungssteuerfrei übertragen werden können, aber eben nur dann, wenn das Geschenk von beiden Eltern kommt und dadurch zweimal der Freibetrag von 400.000 € ausgenutzt werden kann.

Mit der Güterstandschaukel zurück zur Zugewinngemeinschaft

Als Folge des „Ja-Wortes“ leben Ehepaare, die keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Erfolgt der Güterstandwechsel, um mittels einer Zugewinnausgleichsforderung steuerbegünstigt Vermögen zu übertragen, ist für viele vermögende Paare die Gütertrennung aber dennoch nicht der gewünschte Güterstand für die weitere Zukunft. Nach einer grundlegenden Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2005 dürfen Eheleute wieder in den Güterstand der Zugewinngemeinschaft „zurückschaukeln“. Wichtig ist, dass der Zugewinnausgleich bei dieser Form der Güterstandschaukel korrekt berechnet und auch erfüllt wird. Zahlungen, die den rechnerisch richtigen Zugewinn übersteigen, sind eben kein Zugewinn, sondern eine Schenkung und unterliegen damit nicht der steuerlichen Privilegierung des Zugewinns.

Beim fliegenden Zugewinnausgleich fallen Steuern an

Ein vorzeitiger oder sogenannter fliegender Zugewinnausgleich folgt allerdings nicht diesen Regelungen. Die Zahlung eines vorzeitigen Zugewinnausgleichs ohne den Güterstand der Zugewinngemeinschaft zu beenden, unterfällt der Schenkungsteuer. Gleiches gilt für unbenannte Zuwendungen unter Ehegatten mit der Anordnung späterer Anrechnung auf den Zugewinnausgleich. Auch diese sind schenkungssteuerpflichtig.

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15.01.2019 – Erbe trotz Trennung – Anspruch auf Pflichtteil bleibt bestehen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Trennung und Scheidung sind selten angenehme Angelegenheiten. Richtig kompliziert kann es jedoch werden, wenn einer der Ehepartner stirbt. In dem Fall kommt es darauf an, wie weit der Scheidungsprozess zum Zeitpunkt des Todes vorangeschritten ist.

Ehepartner hat Erbanspruch

Im Allgemeinen gilt in Deutschland das Erbrecht nach Stämmen: Die direkten Nachfahren sind die Erben, gibt es keine, so erben die direkten Vorfahren. In einer Ehe hat auch der Ehepartner des Verstorbenen Anspruch auf einen Teil des Erbes. Bei gesetzlicher Zugewinngemeinschaft, also ohne aufgesetzten Ehevertrag, und vorhandenen Kindern erbt er ein Viertel und erhält ein weiteres Viertel als pauschalen Zugewinnausgleich, sodass er im Ergebnis die Hälfte bekommt.

Pflichtteilsanspruch trotz Testament

Im Falle einer Trennung ist das Erbrecht für den länger lebenden Ehepartner erst ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt des Todes das Ehescheidungsverfahren bereits begonnen hat, beziehungsweise die Voraussetzungen für das Ehescheidungsverfahren gegeben waren. Zudem muss der Verstorbene die Scheidung gerichtlich beantragt oder ihr zugestimmt, also rechtliche Schritte eingeleitet haben. Befinden sich die Eheleute noch im Trennungsjahr, bleibt somit der Hinterbliebene noch immer Erbe. Selbst wenn der Erblasser den getrennt lebenden Ehepartner bereits in einem neuen Testament enterbt hat, hat dieser noch das Recht, seinen Pflichtteil von 50 Prozent des gesetzlichen Erbteils zu verlangen. Dies kann möglicherweise zu Unmut bei Miterben und Familie des Verstorbenen führen.

Notarieller Pflichtteilsverzicht

Anders sieht das Ganze aus, wenn die getrennt lebenden Eheleute einen gemeinsamen notariellen Pflichtteilsverzicht vereinbart haben, wodurch sämtliche Pflichtteilsansprüche ungültig werden und jeder ein eigenes Testament errichten kann. Darüber hinaus gibt es viele weitere Möglichkeiten, die gesetzliche Erbfolge abzuändern. In jedem Falle ist es wichtig, sich rechtzeitig notariellen Rat zu dem Thema einzuholen, um mit ausreichend Informationen die richtigen Entscheidungen zu treffen und einen Erbstreit zu verhindern.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner.

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26.11.2018 – Vorweggenommene Erbfolge als Starthilfe – Mit einer Ausstattung die Kinder unterstützen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Die Heirat und der Schritt in die wirtschaftliche Selbständigkeit sind zwei wichtige Momente im Leben der meisten Menschen. Damit diese Unterfangen gelingen, möchten viele Eltern ihre Kinder auch in finanzieller Hinsicht unterstützen und einen Teil ihres Vermögens an die Kinder weitergeben. Das können Bargeldbeträge, Immobilien, der elterliche Betrieb oder andere Vermögenswerte sein. Um diesen Vermögenstransfer umzusetzen, gibt es neben der bekannteren Schenkung auch die Möglichkeit der sogenannten Ausstattung.

 

Ausstattung verbindlicher

Mithilfe der Ausstattung können Eltern ihrem Kind – nur bei der Eheschließung und dem Eintritt in die wirtschaftliche Selbstständigkeit – Vermögenswerte überschreiben. Anders als eine Schenkung können Eltern eine Ausstattung nicht von ihrem Kind zurückverlangen. Auch wenn die Eltern in eine Insolvenz geraten und ihr Gläubiger Ansprüche auf weitergegebenes Vermögen anmeldet, bleibt die Ausstattung unangetastet. Eine Schenkung wäre in einem solchen Fall nicht vor den Forderungen des Gläubigers geschützt.

 

Auswirkung auf das Erbe bedenken

Eltern, die mehrere Erben haben, sollten sich darüber im Klaren sein, dass eine Ausstattung Auswirkungen auf die Verteilung des Erbes hat. Bei mehreren Geschwistern erbt ein Kind weniger, wenn es zuvor eine Ausstattung erhalten hat. Diese Regelung gilt, solange die Eltern keine andere Anweisung geben. Das kann beispielsweise ein Testament leisten. Bei einer Schenkung können Miterben einen sogenannten Pflichtteilergänzungsanspruch geltend machen. Dann kann der Wert der Schenkung auf den Pflichtteil angerechnet und zum Teil zurückgefordert werden. Dies ist bei einer Ausstattung nicht der Fall. Je nach Einzelfall bedarf eine Ausstattung einer notariellen Beurkundung, beispielsweise wenn es um Übertragung von Immobilien geht. Zudem kann unter Umständen auch bei einer Ausstattung Schenkungssteuer anfallen.

 

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22.10.2018 – Angehörige sind nicht automatisch bevollmächtigt – Immobilienverkauf mit Vorsorgevollmacht

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wer nicht mehr in der Lage ist, geschäftliche Entscheidungen zu treffen, benötigt einen Stellvertreter, der dies übernimmt. Ehepartner und Kinder sind per Gesetz nicht immer automatisch bevollmächtigt. Ohne vorab erteilte Vollmacht können plötzliche Erkrankungen oder Unfälle ungeahnte Konsequenzen haben.

Fehlende Vollmacht kostet Zeit und Geld

Insbesondere beim Verkauf und Erwerb von Immobilien ist eine vom Notar beglaubigte Vollmacht wichtig. Wer aufgrund einer schweren Erkrankung dauerhaft und in hohem Umfang pflegebedürftig wird, ist oftmals auch geschäftsunfähig. Möchte der Pflegebedürftige in ein Heim ziehen und zur Finanzierung die Eigentumswohnung verkaufen, muss eine beglaubigte Vollmacht für denjenigen vorliegen, der den Verkauf stellvertretend durchführen soll. Ist dies nicht der Fall, muss ein Betreuer bestellt werden. Durch den Prozess der Betreuerbestellung und der anschließenden Genehmigung des Kaufvertrags über die Eigentumswohnung durch das Betreuungsgericht, dauert die Abwicklung des Kaufvertrags somit deutlich länger als üblich, was zu finanziellen Schwierigkeiten für die Betroffenen führen kann.

Gesetzlicher Betreuer trotz Eigentumsübertragung

Wird eine Eigentumswohnung auf beispielsweise die Kinder übertragen, Nießbrauchrecht und Rückforderungsrechte jedoch vom ursprünglichen Eigentümer vorbehalten, kann es auch in dem Fall ohne Vollmacht beim Verkauf zu Problemen führen. Der geschäftsunfähige Eigentümer ist dann rechtlich nicht mehr in der Lage, die für ihn im Grundbuch eingetragenen Rechte löschen zu lassen, sodass auch hier ein gesetzlicher Betreuer bestellt werden muss. Dies gilt auch, wenn die Kinder mit dem Verkauf einverstanden sind.

Vollmacht über den Tod hinaus

Mit einer postmortalen Vollmacht können auch nach dem Tod des Vollmachtgebers Erklärungen für diesen abgegeben werden, ohne dass ein Testament oder ein Erbschein vorliegen muss. Dies gilt jedoch nur mit Einschränkungen für den Alleinerben. Vollmachten müssen aber nicht immer zwingend mit Krankheit und Geschäftsunfähigkeit zu tun haben, auch bei Reisen oder langer Abwesenheit ist es häufig sinnvoll, einen Vertrauten für bestimmte Rechtsgeschäfte zu bevollmächtigen.

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20.09.2018 – Mietverträge werden mitvererbt / Steuerfreibeträge beachten

Zum Nachlass eines Verstorbenen gehören häufig Immobilen. Wird eine vermietete Immobilie vererbt, wird auch das Mietverhältnis vererbt. Der Erbe, beziehungsweise die Erben treten anstelle des Verstorbenen in den Mietvertrag ein. Darüber müssen sie den Mieter informieren.

 

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Finden sich mehrere Erben in einer Erbengemeinschaft wieder, stehen den Erben verschiedene Optionen im Umgang mit geerbten Immobilien zur Verfügung. So kann sich die Gemeinschaft auseinandersetzen, indem sie die Immobilien verkauft und den Erlös den Erbquoten entsprechend aufteilt. Die Auseinandersetzung kann auch durch eine Aufteilung der Immobilien unter den Erben geschehen. Über die dann vorgenommene Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft müssen die Erben den Mieter ebenfalls informieren. Alternativ können die Erben auch in der Erbengemeinschaft verbleiben und die Immobilien gemeinsam verwalten.

 

Gemeinschaftlich verwalten

Bei der gemeinschaftlichen Verwaltung einer Immobilie müssen die Erben Entscheidungen im Konsens fällen. Können sie keine Einigung erreichen, sind Entscheidungen mit Stimmmehrheit zu treffen. In Eilfällen ist eine sogenannte Notgeschäftsführung durch einen Miterben möglich, ohne dass zuvor ein Mehrheitsbeschluss gefällt werden muss. Gibt es minderjährige Erben in der Erbengemeinschaft, müssen Verwaltungsmaßnahmen, anders als etwa der Verkauf der Immobilie, nicht von einem Gericht genehmigt werden.

 

Erben zur Mietzahlung auffordern

Bewohnt ein Miterbe die geerbte Immobilie, muss er nicht automatisch Miete an die Miterben zahlen. Wenn die Erbengemeinschaft das möchte, muss sie den Miterben im Zuge eines sogenannten Neuregelungsverfahrens nach § 745 Abs. 2 BGB dazu auffordern.

 

Abschläge für vermietete Immobilien

Eventuell fällt für ein Erbe Erbschaftsteuer an. Bei Immobilien wird dafür der Verkehrswert ermittelt und besteuert. Ist eine Immobilie vermietet, gibt es einen Abschlag von zehn Prozent auf den Verkehrswert. Für forst- und landwirtschaftliche Immobilien sowie für Betriebsvermögen gilt dieser Abschlag nicht.

 

Freibeträge variieren

Bei der Erbschaftssteuer sollten steuerliche Freibeträge beachtet werden. Diese variieren je nach Verwandtschaftsgrad zwischen Erben und Erblasser. So steht Ehepartnern ein Freibetrag von 500.000 Euro zu. Bei Kindern und bei Enkeln, deren Eltern bereits gestorben sind, sind es 400.000 Euro. Leben die Eltern der Enkel, sind 200.000 Euro von der Steuer befreit. Bei Eltern und Großeltern sind es 100.000 Euro und bei allen übrigen Personen 20.000 Euro.

 

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28.08.2018 – Das Erbbaurecht / Bauen ohne Grundeigentum

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Für den Hausbau braucht man ein Grundstück – soweit so gut. Die meisten angehenden Bauherren kaufen daher Baugrund. Doch das ist nicht die einzige Möglichkeit, an eine Baufläche für das Eigenheim zu gelangen. Alternativ kann dies auch über den Erwerb von Erbbaurechten geschehen.

 

Wohnen gegen Erbbauzins

Ein Erbbaurecht wird von dem Grundstückseigentümer an den Erbbauberechtigten vergeben. Dieser erhält das Recht, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu besitzen. Dabei kann das Gebäude bereits existieren oder der Erbbauberechtigte errichtet es erst noch. Für dieses Recht zahlt er üblicherweise einen regelmäßigen Betrag, den Erbbauzins, an den Grundeigentümer. Der Erbbauzins bemisst sich in der Regel anteilig an dem Verkehrswert des Grundstücks und beträgt üblicherweise drei bis fünf Prozent.

 

Rechte verkaufen

Ein Erbbauberechtigter kann sein Erbbaurecht an andere Personen weitergeben. Das schließt auch das Verkaufen, Verschenken oder Vererben ein. Darüber hinaus kann das Erbbaurecht zur Absicherung eines Kredits verwendet werden. Zu diesem Zweck kann das Erbbaurecht mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belastet werden. In dieser Hinsicht unterscheiden sich Erbbaurechte kaum von einem Grundstückseigentum. Größter Unterschied ist, dass der Eigentümer der Veräußerung des Erbbaurechts im Einzelfall zustimmen muss. Ebenso kann es vorkommen, dass eine Bank ein Erbbaurecht nicht als Sicherheit anerkennt, wenn der Erbbaurechtsvertrag kurz vor dem Auslaufen steht.

 

Entschädigung bei Vertragsende

Üblicherweise laufen Erbbaurechte über einen Zeitraum von 75 bis 99 Jahren. Eine Verlängerung dieser Laufzeit vor Vertragsablauf ist die Regel. Läuft der Vertrag ohne Verlängerung ab, muss der Eigentümer des Grundstücks eine Entschädigung zahlen, wenn der Erbbauberechtigte darauf ein Gebäude errichtet hat. Das Bauwerk geht dann in das Eigentum des Grundeigentümers über.

 

Bauland ohne Kredit

Gegenüber dem Kauf eines Grundstücks bietet der Erwerb eines Erbbaurechts einige Vorteile für angehende Bauherren. Ein wichtiger Aspekt ist, dass durch das Erbbaurecht sozial Schwächere die Chance erhalten, ein Eigenheim zu errichten, da sie keinen Kredit für den Kauf eines Grundstücks aufnehmen müssen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Nutzung des Geländes durch den Erbbaurechtgeber definiert werden kann. So können Gemeinden beispielsweise ein Gebiet an einen Verein mit der Auflage, es ausschließlich für Vereinszwecke zu verwenden, vergeben.

 

Erbbaurecht für jedermann

In der Regel werden Erbbaurechte von großen Institutionen wie etwa Kommunen, Kirchen oder Stiftungen vergeben. Allerdings steht es auch Unternehmen und Privatpersonen frei, ihr Grundstück mit einem Erbbaurecht zu versehen. Dazu muss der Eigentümer einen Notar beauftragen, das Erbbaurecht in das Grundbuch eintragen zu lassen. Ist es eingetragen, kann der Eigentümer einen Erbbaurechtsvertrag aufsetzen lassen. Dieser muss ebenfalls durch einen Notar beurkundet werden. In ihm kann nicht nur die Höhe des Erbbauzinses und die Vertragslaufzeit festgelegt werden, sondern auch die konkrete Nutzung des Geländes. So können Eigentümer Grundstücke wirtschaftlich nutzen, ohne Eigentum aufzugeben.

 

Zwangsvollstreckung ohne Frist

Zahlt der Erbbaurechtnehmer den Erbbauzins nicht, kann das ernste Konsequenzen für ihn haben. Denn anders als ein Mieter oder ein Grundstückseigentümer mit Grundschuld genießt er keinen besonderen Schutz vor einer Zwangsvollstreckung. Üblich ist, dass der Erbbauberechtigte sich in dem Erbbauvertrag einer Zwangsvollstreckung unterwirft. In diesem Fall kann der Grundeigentümer die Zwangsvollstreckung ohne besondere Frist und ohne gerichtliche Klage erwirken.

 

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24.07.2018 – Mit Nachlassplanung die Erbfolge steuern – Streit in der Erbengemeinschaft vermeiden

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wenn der Nachlass eines Verstorbenen schlecht oder gar nicht geplant ist, birgt ein Todesfall großes Streitpotenzial für die Erben. Zukünftige Erblasser sollten sich daher über mögliche Probleme beim Vererben genauso im Klaren sein wie die Erben in einer Erbengemeinschaft.

 

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Hat ein Erblasser in seinem Testament mehrere Erben eingesetzt oder greift die gesetzliche Erbfolge zugunsten mehrerer Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das gesamte Vermögen des Verstorbenen geht auf diese Gemeinschaft über. Der Nachlass entfällt den gesetzlichen oder testamentarisch bestimmten Erbteilen entsprechend auf die Erben. Enthält das Erbe auch Schulden, müssen diese zuerst getilgt werden. Dazu können Teile des Nachlasses verkauft werden.

 

Den Ehepartner schützen

Stirbt ein Ehepartner und hinterlässt er mehrere Erben, kann das große Probleme für den anderen Ehepartner bedeuten, der zusammen mit anderen erbt. Im Extremfall findet sich der Hinterbliebene in einer Erbengemeinschaft wieder, deren Mitglieder gegen seinen Willen den Verkauf des Eigenheims durchsetzen können. Zum Schutz vor dieser Situation setzen viele Ehepaare ein sogenanntes Berliner Testament auf. In diesem setzen sie sich gegenseitig als Alleinerben ein und bestimmen gemeinsam den oder die Schlusserben. Das Berliner Testament kann allerdings auch Nachteile bergen. Dazu zählen beispielsweise erbschaftsteuerliche Aspekte oder Pflichtteilsansprüche der Kinder. Eine Beratung in Testamentsfragen durch einen Notar ist daher ratsam, auch weil dieser noch weitere Alternativen, wie die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers, aufzeigen kann. Je nach Wunsch des Erblassers kann es auch bei einer testamentarischen Erbfolge zur Bildung einer Erbengemeinschaft kommen.

 

Minderjährige Erben

Besonders problematisch ist das Erben in einer Erbengemeinschaft, wenn ein Miterbe minderjährig ist. Zwar hat das überlebende Elternteil weiterhin das Sorgerecht für das Kind, möchte die Erbengemeinschaft aber eine Immobilie verkaufen, muss das Familiengericht dies genehmigen. Möchten die Erben dann den Erlös aus dem Verkauf unter sich aufteilen, wird es noch komplizierter. Denn in diesem Fall muss ein Amtsgericht einen sogenannten Ergänzungspfleger für das Kind bestellen. Dieser soll das Interesse des Kindes wahren und es bei Geschäften vertreten. Dessen Handeln muss ein Gericht genehmigen. Das kann den Verkauf einer Immobilie, die nach dem Sterbefall zu groß oder zu teuer geworden ist, stark erschweren.

 

Pflichtteil beachten

Wurde eine Person, die nach dem Gesetz pflichtteilsberechtigt ist, durch ein Testament enterbt, kann auch dies Probleme für die Erbengemeinschaft bergen. Denn diese Person kann sofort die Auszahlung ihres Pflichtteils gegenüber der Erbengemeinschaft verlangen. Da es in der Regel eine Zeit dauert, bis das Erbe als liquides, auszahlbares Vermögen vorliegt, kann das für die Erbengemeinschaft ein Problem darstellen. Personen, denen ein Pflichtteil zusteht, sollten daher nicht enterbt werden. Sinnvoller ist es, die Person im Testament mit einem Erbteil, der dem Pflichtteil entspricht, zu bedenken. So wird die Person Teil der Erbengemeinschaft und muss wie alle anderen Erben warten, bis das Erbe auszahlungsfähig ist.

 

Erbengemeinschaft verlassen

Scheut ein Erbe das Konfliktpotenzial, das eine Erbengemeinschaft birgt, kann er sich entscheiden, aus der Gemeinschaft auszutreten. Dafür stehen dem Erben mehrere Optionen zur Verfügung. Zum einen kann er das Erbe, sobald er davon Kenntnis erhält, innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Er geht dann leer aus, haftet aber auch nicht für Nachlassverbindlichkeiten. Alternativ kann er seinen Erbteil veräußern. Dabei besitzen die Miterben ein Vorkaufsrecht. Eine weitere Option ist die sogenannte Abschichtung. Damit kann der Erbe durch Vereinbarung mit allen anderen Erben aus der Erbengemeinschaft austreten. Ob er eine Abfindung erhält, hängt von der individuellen Absprache zwischen den Erben ab. Handelt es sich bei der Abfindung um eine Immobilie, muss dies durch einen notariell beurkundeten Vertrag festgehalten werden. Dies gilt auch beim Verkauf des Erbteils. Im Unterschied zur Ausschlagung haftet der Erbe beim Verkauf seines Erbteils und bei einer Abschichtung weiterhin für die Verbindlichkeiten des Erblassers, beim Verkauf des Erbteils gemeinsam mit den übrigen Erben und dem Käufer.

 

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26.06.2018 – Ehe für alle – Gemeinsame Adoption von Kindern jetzt auch für gleichgeschlechtliche Paare möglich

Gleichgeschlechtliche Paare dürfen seit Oktober 2017 auch in Deutschland heiraten. Damit gewährt der Staat homosexuellen Paaren die gleichen Rechte wie heterosexuellen. Bereits eingetragene Lebenspartnerschaften bleiben bestehen, können jedoch beim Standesamt in eine Ehe umgewandelt werden. Diese Umwandlung muss von beiden Partnern gleichzeitig und persönlich erfolgen. Lebenspartnerschaften können nun nicht mehr beim Standesamt eingetragen werden. Lebenspartnerschaftsverträge, die die Lebenspartner notariell abgeschlossen haben, behalten nach Umwandlung in eine Ehe als Eheverträge weiterhin Gültigkeit.

 

Gemeinsam ein Kind adoptieren

In der eingetragenen Lebenspartnerschaft ist der Weg zur sogenannten „Regenbogenfamilie“, in der Kinder mit lesbischen oder schwulen Eltern zusammen leben, umständlich. Nur ein einzelner Partner kann ein Kind adoptieren und erst im Anschluss ist die Adoption durch den anderen Partner möglich. Diese Sukzessivadoption ist bei Verheirateten nicht mehr nötig: Das gleichgeschlechtliche Ehepaar kann zusammen ein Kind adoptieren.

 

Mit Trauschein mehr Rechte

Zerbrechen Beziehungen ohne Trauschein oder erleidet einer der Partner einen Unfall oder eine schwere Krankheit, treten in „wilden Ehen“ oft unerwartete Schwierigkeiten auf. Das gilt sowohl für hetero- als auch für homosexuelle Paare. Ohne Vollmacht hat der andere Partner nicht mehr Rechte als ein Fremder und kann einen Arzt auch nicht von der Schweigepflicht entbinden. Auch im gesetzlichen Erbrecht werden unverheiratete Paare nicht berücksichtigt. Da nicht einmal ein Pflichtteilsrecht für den Hinterbliebenen besteht, geht dieser oft leer aus, wenn nahe Verwandte Ansprüche geltend machen. Ein Testament, das gemeinsam handschriftlich verfasst wurde, ist bei unverheirateten Paaren nicht wirksam. Nach einer Trennung hat der Partner, der den Haushalt führte und weniger Rentenanwartschaften erworben hat als derjenige, der für das Familieneinkommen verantwortlich war, keinen Anspruch auf einen Versorgungsausgleich. Auch einen nachehelichen Unterhalt wie bei verheirateten Paaren gibt es ohne Trauschein nicht.

 

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22.05.2018 – Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung / Der einfachste Weg zur Scheidung

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Bis dass der Tod uns scheide – dieses Versprechen geben sich zwei Menschen, wenn sie heiraten. Trennen sich die Eheleute, scheitert ein Lebensplan. Zu der emotionalen Belastung kommt, dass wichtige finanzielle und wirtschaftliche Fragen geklärt und Entscheidungen getroffen werden müssen. Dazu zählen unter anderem Unterhaltsansprüche, die Aufteilung des Hausrats, die Auflösung eines gemeinsamen Testaments oder Vermögens- und Zugewinnausgleichansprüche. Hat das Paar gemeinsame minderjährige Kinder, muss es zudem Fragen des Sorge- und Umgangsrechts klären.

 

Gesetz oft keine Patentlösung

Die gesetzlichen Vorgaben und Regelungen rund um das Thema Ehe und Scheidung sind sehr umfangreich. Doch das bedeutet nicht, dass Scheidungen besonders eindeutig gesetzlich geregelt sind. Aufgrund der Komplexität des Themas kann das Gesetz oft nur als Richtschnur dienen. Daher benötigen viele Ehepaare für ihre Scheidung eine Einzellösung. Dazu können Eheleuten mehrere Möglichkeiten wählen.

 

Notarielle Einigung erfordert Konsens

Die einfachste Art, alle Scheidungsfolgen zu regeln, ist die Vereinbarung einer sogenannten Scheidungs- und Trennungsfolgenvereinbarung. Diese können Eheleute in gegenseitigem Einvernehmen bei einem Notar abschließen. Die Vereinbarung klärt dann alle wichtigen Aspekte für die Trennung und die Zeit nach der Scheidung. Dies kann etwa die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens, das Zurückzahlen gemeinsamer Schulden, die Höhe des Vermögensausgleichs oder das Besuchs- und Umgangsrecht betreffen. Das Gericht muss dann nur noch die Scheidung aussprechen. Diese Lösung ist oft die schnellste und günstige Art und Weise eine Scheidung umzusetzen. Sie erfordert jedoch, dass die Eheleute ihre persönliche Enttäuschung über das Scheitern der Ehe überwinden und bereit sind, gemeinsam an einer konstruktiven Lösung zu arbeiten.

 

Günstiger als ein Gerichtsprozess

Sind die Eheleute dazu nicht bereit, wird die Scheidung oft wesentlich teurer, langwieriger und emotional belastender. Besteht dennoch grundsätzliches Interesse an einer außergerichtlichen Lösung, können Eheleute Anwälte für die Vertretung ihrer Interessen beauftragen. Diese handeln dann eine außergerichtliche Einigung aus. Das Ergebnis der Einigung beurkundet abschließend ein Notar. Bei dieser Variante fallen neben den Notarkosten unter Umständen Anwaltskosten an. Trotzdem ist diese Option günstiger und vor allem schneller als ein Gerichtsprozess.

 

Gerichtliche Einigung oft schlechteste Alternative

Sehen sich die Eheleute nicht in der Lage, ihren Ehestreit außergerichtlich beizulegen, bleibt nur der Gang vor Gericht. Diese Lösung ist in der Regel die teuerste, langwierigste und emotional belastetste Art alle Scheidungsfolgen zu regeln. Anwalts- und Prozesskosten lassen das gemeinsame Vermögen schnell schrumpfen. Zieht sich der Prozess zudem über mehrere Instanzen, wird die Scheidung nicht nur langwierig, sondern auch emotional belastend für Eheleute und Kinder. Dazu kommt, dass in der Regel auch in Gerichtsverfahren keine der Seiten Maximalforderungen durchsetzen und so alle Ziele erreichen kann.

 

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19.04.2018 – Gesetzliche Neuerungen bei Haus- und Wohnungsbau mit Bauträger / Bauherr darf aus wichtigem Grund nicht mehr kündigen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wer ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger erwerben möchte, muss nach neuer Gesetzeslage ab 2018 einige Besonderheiten beachten. Ein Bauträgervertrag beinhaltet Elemente eines Kauf- und Werkvertrags und muss notariell beurkundet werden. Mit der Unterzeichnung treffen Bauherren eine weitreichende Entscheidung. Da das Bauen mit einem Bauträger mit zahlreichen Risiken verbunden sein kann, sollten Verbraucher den Notartermin unbedingt nutzen, um sich rechtzeitig über die Konsequenzen des Vertragsabschlusses aufklären zu lassen.

 

Unterschrift genau überlegen

Nach neuer Gesetzeslage kann der Bauherr den Bauträgervertrag weder frei noch aus wichtigem Grund kündigen. Er kann sich z. B. nicht mehr nur vom werkvertraglichen Teil des Vertrags lösen, weil der Bauträger das Bauwerk mangelhaft errichtet. Er kann nur noch insgesamt vom Bauträgervertrag zurücktreten. Das kann gravierende Folgen haben, wenn der Bauträger insolvent wird und der Bauherr bereits Zahlungen geleistet hat. Denn mit dem Vertragsrücktritt wird auch die eingetragene Eigentumsvormerkung im Grundbuch gelöscht und der Bauherr verliert seine Sicherheit.

 

Vordenken, falls es doch anders kommt

Es ist dringend zu empfehlen, den beurkundenden Notar vor Vertragsabschluss darauf anzusprechen, wie man sich im Falle von Pflichtverletzungen des Bauträgers vom Vertrag lösen kann. Der Notar berät auch dazu, welche Regelungen zum Schutz des Bauherrn in den Vertrag aufgenommen werden könnten. Dabei ist zu bedenken, dass der Bauherr, anders als bei einem „normalen“ Bauvertrag, kein Recht hat, Änderungen zu Bauplänen oder bereits erbrachten Leistungen anzuordnen. Die Einzelheiten der Bauausführung müssen vor Abschluss des Bauträgervertrags bereits feststehen.

 

Bauträger muss Baubeschreibung übergeben

Neu ist, dass ein Bauträger gesetzlich verpflichtet ist, dem privaten Bauherrn eine Baubeschreibung zu übergeben. Die Baubeschreibung und der Bauträgervertrag müssen verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses bzw. zur Dauer der Bausauführungen beinhalten. Sollte das fehlen, muss der Bau innerhalb der objektiv erforderlichen Zeit fertiggestellt werden. Falls es Zweifel bei der Auslegung des Vertrags geben sollte, geht dies zu Lasten des Bauträgers. Der Notar wird selbstverständlich die Baubeschreibung mitbeurkunden, sodass sie Teil des notariellen Vertrages wird. Doch Vorsicht: Da auch beim Bauträgervertrag nur das gilt, was der Notar beurkundet hat, sollte der Bauherr beim Notartermin ein Auge darauf haben, dass in die Baubeschreibung tatsächlich alles aufgenommen wird, was er im Bauwerk verwirklicht sehen möchte.

 

Anspruch auf Planungsunterlagen

Ab sofort müssen Bauträger alle Planungsunterlagen herausgeben, die der Bauherr benötigt, um z.B. gegenüber Behörden oder Fördermittelgebern nachzuweisen, dass die Bauleistungen gesetzeskonform ausgeführt wurden. Doch für den Fall, dass der Auftraggeber auf bestimmte Unterlagen zu einem bestimmten Zeitpunkt angewiesen ist, sind ergänzende vertragliche Regelungen sehr zu empfehlen. Diese Einzelheiten regelt das Gesetz nicht. Der Notar kann auf Nachfrage besondere Dokumentationspflichten in den Bauträgervertrag einarbeiten.

 

Ein Garant für Sicherheit

Da der Bauträgervertrag Elemente eines Kauf- und Werkvertrags beinhaltet, ist er im Gegensatz zum üblichen Grundstückskaufvertrag wesentlich umfangreicher. Über die Anforderungen eines rechtswirksamen Bauträgervertrags wacht der Notar. Er ist dazu verpflichtet, den privaten Bauherren über juristische Risiken zu belehren und den Vertrag so zu formulieren, dass die Bestimmungen zum Verbraucherschutz umgesetzt werden.

 

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